潜力的意思
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这篇水一下
开门见山，一个城市房价是不是有潜力，很简单的一条，就是以贝壳为代表的分销们在市场上的占有率，占有率越高、潜力越小，占有率越低、潜力越大。
当客户量充足的时候，新房和二手的客户其实泾渭分明，毕竟有些客户急着上学急着结婚买二手、有些客户投资自住均可不着急的买新房，各有各的满足点。
二手的客户进中介门店，新房的客户进售楼处。
一旦中介开始给售楼处导客了，上分销了。
第一个结论就是市面上的客户少了，新房和二手房开始抢原来属于二手市场的客户了。客户少了，潜力不够是最明显的。
然后二手因为客户不足，会导致滞销和降价。
第二个结论就是改善客户的置换能力变得很弱，第一是房子卖不掉，第二是房子卖得便宜，减弱了改善客户对未来市场的预期。一般来讲改善房源的价格能引领整个城市上涨的存在，城市的房价天花板需要他们去突破，一旦改善客户的置换能力变弱，房价突破能力也变弱。
然后新房因为大额分销费用的存在，挤压了利润。
第三个结论就是新楼盘品质一定收缩，未来升值保值能力也不够。毕竟动用分销是开发商的无奈之举，一般的手段，先是降价，降价降到盈亏平衡还是没效果才会考虑被分销吸血，因为一旦缠上分销，后续只能一直用分销，没人愿意被绑架。上了分销，其实对开发商来讲，离亏也不远了，这种楼盘落地的品质一般都不高，未来折旧起来也蛮快的。
反应在案例城市的横向对比。
分销存在感比较弱的城市，比如杭州、深圳，也许只有公寓类和环沪、惠州会需要分销，市区都是各种摇号，根本没分销啥事。
分销存在感比较强的城市，比如郑州、武汉，大家都有点惴惴不安，不是价格降到位+分销全面出击，很难成交。
水完。
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